O que devo fazer se comprar uma casa comercial? Análise completa dos principais tópicos e soluções em 10 dias
Nos últimos anos, as habitações comerciais têm atraído muitos compradores devido às suas vantagens, como preços baixos e ausência de restrições de compra. No entanto, as questões resultantes, como os direitos de propriedade, os impostos e a dificuldade em mudar de mãos, também têm frequentemente desencadeado discussões acaloradas. A seguir estão os principais tópicos e dados estruturados sobre moradias comerciais nos últimos 10 dias (a partir de outubro de 2023) em toda a rede para fornecer referência para pessoas que compraram ou planejam comprar moradias comerciais.
1. Os 5 principais tópicos importantes em negócios e habitação nos últimos 10 dias
| Classificação | Palavras-chave do tópico | Popularidade da discussão (índice) | Principais pontos de disputa |
|---|---|---|---|
| 1 | Impostos e taxas de transferência comercial e habitacional | 128.000 | Método de cálculo do imposto sobre o valor acrescentado elevado e do imposto sobre o valor acrescentado da terra |
| 2 | Riscos de direitos mistos de propriedade comercial e residencial | 95.000 | Problemas de renovação após expirarem os direitos de propriedade de 40/50 anos |
| 3 | Restrições de empréstimos comerciais e habitacionais | 72.000 | O índice de entrada é alto e a taxa de juros aumenta de 20% a 30%. |
| 4 | As políticas para mudanças comerciais para residenciais são flexibilizadas | 61.000 | Algumas cidades permitem que a água e a eletricidade cumpram as normas civis |
| 5 | Renda de aluguel comercial e residencial | 49.000 | Rendimento do aluguel versus valorização do valor residencial de longo prazo |
2. Problemas comuns e contramedidas na compra de habitação comercial
1. O que devo fazer se o prazo do direito de propriedade for curto?
Os direitos imobiliários comerciais e residenciais geralmente duram de 40 a 50 anos. Após o vencimento, as taxas de transferência de terras deverão ser pagas para renovação. Casos recentes em Pequim, Xangai e outros lugares mostram que a taxa de renovação é de cerca de 1% a 3% do preço da casa. Sugestões:Planeje com antecedência, incorporando o custo do capital próprio no orçamento da holding de longo prazo.
2. Como reduzir as perdas devido aos altos impostos de revenda?
| Tipo de imposto | taxa de imposto residencial | Taxas de impostos comerciais e residenciais | Sugestões de otimização |
|---|---|---|---|
| imposto sobre valor agregado | Isenção após 2 anos | Diferença 5,6% | A base de diferença pode ser reduzida após 5 anos de manutenção |
| imposto sobre o valor acrescentado da terra | Nenhuma coleção | 30%-60% | As compras em nome de uma empresa têm imposto diferido |
| imposto de renda pessoal | 1% ou 20% de diferença | 20% de diferença | Fornecer faturas de renovação para compensar custos |
3. Como melhorar a má experiência de auto-ocupação?
Os problemas comuns em habitações comerciais incluem contas elevadas de água e electricidade, falta de gás e elevados custos de propriedade. Contramedidas:①Solicitar ao governo local um projeto piloto “comercial para residencial” (por exemplo, Hangzhou permitiu a implementação de acordo com os padrões civis de água e eletricidade);②Instale equipamentos de armazenamento de energia para reduzir os custos de eletricidade.
3. Três caminhos de saída para negócios comerciais e imobiliários
De acordo com casos recentes de mercado, a prioridade DOS métodos de saída é a seguinte:
| caminho | período médio | Rendimento | Pessoas aplicáveis |
|---|---|---|---|
| aluguer de longa duração | Instantâneo | Anualizado 4%-6% | Aqueles que não precisam urgentemente de fundos |
| Aluguel para venda | 2-3 anos | Prêmio 10%-15% | investidor transitório |
| vendendo com prejuízo | 1-6 meses | Perda 20%-30% | Disjuntor da cadeia de capital |
4. Conselhos de especialistas: Ainda posso comprar moradias comerciais?
Resumo das opiniões recentes de especialistas financeiros:①O investimento puro exige cautela, uma vez que os preços comerciais e da habitação em cidades como Pequim caíram para os níveis de 2015;②Somente imóveis em “áreas centrais de cidades de primeiro nível + entradas de metrô” são recomendados para auto-ocupação;③Preste atenção aos dividendos da política de “conversão de negócios em aluguel” do governo local.
Resumo: A habitação comercial é uma faca de dois gumes. Os compradores precisam de reduzir as perdas através do planeamento fiscal, da utilização de políticas, etc., enquanto os potenciais compradores devem ponderar plenamente os riscos de liquidez e as expectativas de retorno.
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